El acceso a una vivienda asequible se ha convertido en uno de los principales problemas sociales en España. En este contexto, la puesta en marcha de Casa 47, la nueva entidad pública estatal de vivienda supone un avance en la ampliación y centralización de la oferta de alquiler asequible. Sin embargo, su puesta en marcha también permite observar algunas de las dificultades que afrontan las políticas de vivienda: una oferta todavía limitada frente a la demanda existente y unos requisitos que pueden dejar fuera a personas que se encuentran en situaciones de especial vulnerabilidad.
Casa 47 ha comenzado a funcionar en septiembre de 2026 como entidad estatal destinada a gestionar y ampliar el parque de vivienda pública y asequible. En su lanzamiento, el portal incorporaba cientos de viviendas y el Gobierno prevé ampliar progresivamente la oferta. Las primeras convocatorias establecen condiciones económicas y de acceso destinadas a hogares con determinados niveles de ingresos y contemplan que el alquiler no supere, con carácter general, el 30% de los ingresos del hogar.
La creación de un parque público estable es una medida relevante en un mercado residencial donde los precios del alquiler han aumentado considerablemente en los últimos años. Pero para valorar su alcance no basta con conocer cuántas viviendas se ponen a disposición: también es necesario preguntarse quién puede acceder a ellas.
Una oferta que todavía no responde a toda la demanda
Las primeras cifras de Casa 47 muestran una oferta que, aunque representa un paso adelante, continúa siendo reducida en comparación con las necesidades de vivienda existentes.
En los primeros días de funcionamiento, el portal partía de alrededor de 800 viviendas previstas, aunque la oferta efectivamente disponible se situaba en torno a 638. Está previsto que se incorporen nuevas viviendas progresivamente, mientras que algunas de las que forman parte del parque necesitan trabajos de rehabilitación o adecuación antes de poder ser ocupadas.
La dimensión territorial también es relevante. Las primeras convocatorias no cubren de forma homogénea las zonas donde existe una mayor presión sobre el mercado del alquiler. En ciudades y territorios donde los precios son especialmente elevados, unas pocas decenas de viviendas públicas pueden tener un impacto limitado frente al volumen de hogares que buscan una vivienda asequible.
El caso de Dénia es ilustrativo. La localidad incorpora 46 viviendas a la primera fase de Casa 47, mientras que el Ayuntamiento ha reclamado un incremento de la oferta para responder a las necesidades existentes.
Por tanto, el desarrollo de Casa 47 plantea un primer reto: que el parque público crezca a una escala suficiente para que la vivienda asequible deje de ser una opción disponible para un número reducido de hogares y pueda convertirse en una alternativa real para una parte significativa de la población.
Tener ingresos no siempre significa tener estabilidad
Otro de los aspectos que conviene analizar son los criterios económicos de acceso.
El establecimiento de unos ingresos mínimos puede tener sentido desde el punto de vista de la sostenibilidad del alquiler. Sin embargo, también puede generar una barrera para personas cuyos ingresos son irregulares, insuficientes o dependen de prestaciones y empleos temporales.
Esta cuestión resulta especialmente importante cuando hablamos de personas que han atravesado situaciones de sinhogarismo o exclusión residencial.
La Encuesta sobre las Personas Sin Hogar del INE contabilizó en 2022 a 28.552 personas usuarias de centros asistenciales de alojamiento y restauración. Entre ellas, el 26,8% señaló la pérdida del empleo como motivo de su situación de sinhogarismo, mientras que el 28,8% indicó la necesidad de empezar de cero después de llegar desde otro país.
Además, la encuesta muestra que el sinhogarismo no responde a una única causa. La pérdida de vivienda puede estar relacionada con el desempleo, los procesos migratorios, las rupturas familiares, problemas de salud, situaciones de violencia o la combinación de diferentes factores.
Esto es importante porque la estabilidad residencial y la estabilidad económica no son necesariamente equivalentes. Una persona puede disponer de algún tipo de ingreso y, sin embargo, encontrarse en una situación económica extremadamente frágil.
Para quienes han pasado por una situación de sinhogarismo, acceder a una vivienda no siempre consiste únicamente en encontrar un alquiler cuyo precio pueda asumir. Puede ser necesario contar con ingresos estables, garantías, documentación, acompañamiento y una red de apoyo que permita mantener la vivienda en el tiempo.
El 30% como referencia
Uno de los criterios habituales en las políticas de vivienda es que el gasto destinado al alquiler no supere aproximadamente el 30% de los ingresos del hogar. La lógica es clara: cuando una proporción demasiado elevada de los ingresos se destina a vivienda, aumenta el riesgo de pobreza y exclusión residencial.
El problema aparece cuando los ingresos son demasiado bajos o inestables.
En ese escenario, cumplir el porcentaje no garantiza necesariamente que el alquiler sea sostenible. Un hogar puede destinar menos del 30% de sus ingresos a vivienda y continuar sin disponer de recursos suficientes para cubrir alimentación, suministros, transporte o gastos relacionados con la salud.
Por eso, además del porcentaje destinado al alquiler, resulta necesario valorar la cantidad de ingresos disponibles y la situación global del hogar.
Diferentes situaciones requieren diferentes respuestas
La creación de vivienda pública no debería entenderse como una única solución para todas las situaciones de vulnerabilidad residencial.
Para algunos hogares, disponer de un alquiler asequible y estable puede ser suficiente. Para otros, especialmente aquellos que han pasado por situaciones de sinhogarismo, puede ser necesario combinar el acceso a la vivienda con acompañamiento social, apoyo para el empleo, garantías frente al alquiler o mecanismos que permitan responder a situaciones de ingresos variables.
También resulta relevante que las políticas públicas contemplen situaciones que no encajan en el modelo tradicional de hogar con ingresos laborales estables.
La diversidad de situaciones económicas y residenciales exige respuestas igualmente diversas. De lo contrario, existe el riesgo de que parte de la población que más necesita una vivienda asequible quede fuera precisamente porque no puede demostrar la estabilidad económica necesaria para acceder a ella.
Una medida necesaria que necesita crecer
Casa 47 representa un paso importante en la construcción de un parque público de vivienda y en la búsqueda de alternativas al mercado privado. Su desarrollo puede contribuir a mejorar la seguridad residencial de miles de hogares si la oferta continúa ampliándose.
Pero el reto no consiste únicamente en crear vivienda asequible. También consiste en garantizar que quienes se encuentran en una situación de mayor vulnerabilidad puedan acceder a ella y mantenerla.
Para ello será necesario aumentar significativamente el número de viviendas disponibles, ampliar territorialmente la oferta y adaptar los mecanismos de acceso a las diferentes situaciones económicas y residenciales.
La vivienda asequible no puede medirse únicamente por el precio del alquiler. También debe analizarse quién puede acceder a ella, qué requisitos debe cumplir, cuánto tiempo puede permanecer en la vivienda y qué ocurre con quienes no cuentan con ingresos estables.
La puesta en marcha de Casa 47 supone, por tanto, una oportunidad para avanzar en esa dirección. El siguiente desafío será conseguir que esa oportunidad llegue también a quienes parten de las situaciones residenciales más vulnerables.
Fuentes
- Instituto Nacional de Estadística (INE). Encuesta sobre las personas sin hogar. Año 2022. Datos sobre número de personas atendidas, causas del sinhogarismo y características sociodemográficas.
- Casa 47 / Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Información sobre el funcionamiento y las convocatorias de vivienda pública.
- El País. Información sobre la puesta en marcha del portal Casa 47 y las primeras viviendas disponibles.
- Cadena SER. Información sobre las primeras viviendas de Casa 47 en Dénia y la demanda de vivienda asequible.
